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自分の土地の地下に、他人の水道管が通っている？土地売買前に知っておきたい注意点
土地の売買や建築計画を進める際、地上の建物や境界だけでなく、地下に埋設されている設備にも注意が必要です。
その代表的なものが「水道管」です。
実は、自分が所有する土地の地下に、隣接する住宅などで使用されている他人の水道管が埋設されているケースがあります。
普段の生活では気づきにくい問題ですが、土地の売却や建て替えをきっかけに、思わぬ課題となることもあります。
今回は、土地の地下に他人の水道管が通っている場合の注意点や、事前に確認しておきたいポイントについて解説します。
なぜ他人の水道管が自分の土地にあるのか？
他人の水道管が敷地内を通っている背景には、さまざまな事情があります。
例えば、以前は一つだった土地が分筆され、複数の宅地になったケースです。
分筆前に設置された水道管がそのまま利用され、現在の土地の所有関係とは異なる経路で給水されている場合があります。
また、古くからの住宅地では、道路内の水道本管から直接引き込むのではなく、隣接する土地を経由して給水管を設置していることもあります。
過去の所有者同士の合意によって設置されたものの、その経緯が現在の所有者に十分に引き継がれていないケースも考えられます。
水道管が埋設されていると、何が問題になる？
他人の水道管があるからといって、必ずしも問題が生じるわけではありません。
しかし、土地の利用方法によっては、いくつかの注意点があります。
① 建築工事への影響
建物の基礎工事や外構工事を行う際、地下の水道管が工事範囲に干渉する可能性があります。
② 漏水や修繕への対応
水道管が破損した場合、修理のために敷地内の掘削が必要になることがあります。
③ 移設費用の問題
建築計画などの都合で水道管の移設が必要になった場合、誰が費用を負担するのかが問題になることがあります。
④ 土地売買への影響
購入後に埋設管の存在が判明すると、買主が予定していた土地利用に支障が生じる可能性があります。
そのため、売買前に埋設状況を把握し、必要な情報を関係者間で共有しておくことが重要です。
他人の水道管は、勝手に撤去できる？
自分の土地に埋設されているからといって、水道管を自由に撤去・切断できるとは限りません。
2023年4月に施行された改正民法では、ライフラインの設備設置・使用に関する規定が整備されました。
民法第213条の2では、他の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりしなければ水道水などの供給を受けられない場合、必要な範囲で設備を設置・使用できることが定められています。
ただし、設置場所や方法には制限があり、事前通知や費用負担などについても規定があります。
また、実際の埋設管については、設置当時の合意や契約、権利関係などを個別に確認する必要があります。
水道管の撤去や移設を検討する場合は、一方的に判断せず、関係者や専門家と協議することが大切です。
水道管の埋設状況は、どのように調べる？
土地の水道管について確認する際には、主に次のような調査が考えられます。
水道事業者が保有する配管図面などの確認
給水装置の申請図面や工事記録の確認
現地の水道メーターや配管設備の確認
過去の土地分筆や建築履歴の調査
所有者や関係者への聞き取り
ただし、水道事業者が保有する図面と実際の埋設状況が完全に一致しているとは限りません。
古い配管や記録が十分に残っていない設備については、必要に応じて専門業者による現地調査などを検討する場合もあります。
不動産売買では「地上だけでなく地下」も確認したい
土地の調査というと、面積・境界・接道状況・用途地域などに目が向きがちです。
しかし、実際の土地利用を考えるうえでは、水道管や下水道管、ガス管などの地下埋設物も重要な確認事項です。
特に、古くから住宅が建ち並ぶ地域や、過去に土地の分筆が繰り返されている地域では、現在の土地の形状だけで判断しないことが大切です。
不動産会社様にとっても、売買契約前に地下埋設設備の状況を確認することは、取引後のトラブルを防ぐための重要な取り組みといえます。
土地の価値を守るために、見えない部分まで考える
土地には、目で見える情報だけでなく、過去の利用状況や権利関係、地下設備など、さまざまな情報が関わっています。
表面上は問題なく利用できている土地でも、将来の建て替えや売買によって、これまで見えていなかった課題が明らかになることがあります。
だからこそ、土地の現況だけではなく、その背景にある情報を整理することが重要です。
戸田測量設計GROUPでは、測量を土地の可能性を考えるための入り口と捉え、不動産取引や土地利用に関わるさまざまな課題に向き合っています。
土地の調査や測量、境界に関するご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。