近年、建築資材や人件費などの上昇により、新築住宅の建築費が高騰しています。

そのため、新築だけではなく、

「中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションする」

という住まいの選び方も、以前より注目されています。

中古住宅であれば、希望するエリアで物件を探しながら、間取りや設備を自分たちの暮らしに合わせて改修できるというメリットがあります。

一方で、中古住宅のリフォームでは建築確認や不動産登記について注意しなければならないケースがあります。

2025年4月から大規模リフォームのルールが変更

2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などで「大規模の修繕・大規模の模様替」を行う場合、原則として建築確認が必要となりました。

ここでいう「大規模」とは、工事金額の大小ではありません。

壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要構造部のうち、1種類以上について過半を修繕・模様替する工事などが対象となります。

たとえば、

・中古住宅をスケルトンに近い状態まで改修する
・間取りを大幅に変更する
・床・屋根・階段などを大きく改修する
・既存住宅を増築する

といった場合には、工事を始める前に建築確認の要否を確認しておくことが重要です。

なお、キッチン・トイレ・ユニットバスの交換やクロスの張り替えなど、一般的な設備・内装リフォームだけで直ちに建築確認が必要になるわけではありません。

増築・リフォームでは「建物表題変更登記」にも注意

もう一つ見落としやすいのが建物の登記です。

増築によって床面積が増えた場合や、リフォームによって建物の種類・構造などに変更が生じた場合には、原則として建物表題変更登記が必要になります。

たとえば、

・部屋を増築した
・平家を2階建てにした
・車庫や居宅部分を増築した
・建物の用途・種類が変わった
・構造や床面積が登記内容から変わった

といったケースです。

建物の物理的な状況に変更が生じた場合、原則として変更があった日から1か月以内に変更登記を申請する必要があります。

登記と現況が違うと住宅ローン・融資に影響することも

中古住宅では、現在の建物と登記記録が一致しているかについても確認が必要です。

特に築年数の古い住宅では、

「以前の所有者が増築した部分が登記されていない」

というケースがあります。

金融機関は住宅ローンやリフォームローンなどの融資にあたり、担保となる土地・建物の登記情報を確認します。

その際、実際の建物と登記上の床面積・構造などが一致していないと、融資を進めるために建物表題変更登記や未登記部分の登記を求められる場合があります。

売買契約や融資の直前になって未登記増築が判明すると、登記手続きのためにスケジュールが延びてしまう可能性もあります。

そのため、中古住宅では「購入してから調べる」のではなく、購入前の段階で現況と登記を確認することが重要です。

増築するなら土地の境界・面積も確認

中古住宅を購入して増築する場合には、建物だけではなく、

・土地の境界
・敷地面積
・建ぺい率・容積率
・接道状況
・既存建物と登記の整合性

なども確認する必要があります。

特に古い住宅では、境界標が見つからない、昔の測量図しかない、登記面積と現況が異なるといったケースもあります。

「中古住宅を安く購入できたものの、予定していた増築ができなかった」とならないためにも、購入・設計段階から土地と建物の状況を確認しておくことが大切です。

新築だけでなく「中古住宅＋リフォーム」を検討する時代へ

新築住宅の価格が高騰する中、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションすることは、住まい選びの有力な選択肢の一つです。

ただし、中古住宅だからこそ、

「建築確認」「未登記増築」「建物表題変更登記」「土地の境界・敷地面積」

などを購入前に確認しておくことが重要になります。

戸田測量設計GROUPでは、土地の現況測量・境界確認・確定測量をはじめ、増築や床面積・種類・構造の変更などに伴う建物表題変更登記についてもご相談いただけます。

「中古住宅を購入してリフォーム・増築したい」
「増築部分が登記されているか分からない」
「登記簿と実際の建物が違う」
「融資のために表題変更登記を求められた」

このような場合は、工事や融資の直前ではなく、できるだけ早い段階でご相談ください。

※建築確認の要否は建物の規模・構造・所在地・工事内容等によって異なります。具体的な建築計画については、建築士、特定行政庁、指定確認検査機関等へご確認ください。